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企业降低土地增值税税负的两种方法

时间:2010-05-04? 点击: 来源:京审

土地增值税税率较高,对房地产开发企业的利润有较大的影响,相关的纳税筹划就显得尤为必要。下面介绍两种筹划方法,并举实例加以分析。

  一、转换房产形式进行纳税筹划

  1、按照建立方式分别核算进行筹划纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税,增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能确定核算增值额的,其建造的普通住宅不能适用这一规定。因此,要根据建房方式分别核算,以便享受税收优惠。

  例1:某房地产公司转让普通标准住宅所取得的收入为900万元,其扣除项目金额为800万元,转让豪华别墅所取得的收入为1500万元,其扣除项目金额为1000万元。

  ①合并核算增值额

  增值额=900-800 l500-1000=600(万元)。

  增值额与扣除项目金额之比=600÷(800 l000)=33。33%。

  土地增值税税额=600×30%=180(万元)。

  ②分别核算增值额

  普通标准住宅增值额=900-800=100(万元)。

  普通标准住宅增值额与扣除项目金额之比=100÷800=12。5%<20%

  可免征土地增值税:

  豪华别墅增值额=1500-1000=500(万元)。

  豪华别墅增值额与扣除项目金额之比=1500-1000=50%。

  土地增值税税额=500×30%=150(万元)。

  两种方式进行比较,第二种方式比第一种方式少缴30万元的土地增值税。

  2、先分立后被兼正的筹划

  根据税法规定,房地产开发企业因分立发生的房地产转移,不属于土地增值税的有偿转让或视同销售行为,不征收土地增值税。同时,《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定:“在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”综合运用上述税收政策,可以进行下列方式的土地增税筹划。

  例2:乙房地产开发公司为甲公司开发2万平方米办公大厦。

  方案一:乙房地产开发公司开发办公大厦,建成后转让给甲公司,转让增值额为2300万元,增值率为35%,转让应缴纳土地增值税690万元(2300×30%)。

  方案二:乙房地产公司建成办公大厦后,进行企业分立,分立为两个公司,其中一个全资子公司为丙公司,并由丙公司拥有办公大厦,根据税法规定,乙房地产开发企业通过企业分立转移到丙公司的办公大厦,不征收土地增值税,分立结束后,甲公司兼并丙公司,根据现行税法,被兼并企业丙公司将办公大厦转让到兼并企业甲公司中,暂免征收土地增值税。因此,在乙房地产公司企业分立和甲公司兼并丙公司过程中,办公大厦都不需要缴纳土地增税。

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